LOS CRÉDITOS HIPOTECARIOS UVAS YA SE ENCARECIERON 8% CON EL SALTO DEL DÓLAR.LOS BANCOS PRIVADOS YA NO TOMAN MEDIDAS PARA AUXILIAR A SUS CLIENTES A PALIAR EL IMPACTO.

Banco Central

Por Marcia Dell´Oca /Desde principio de año el dólar dio un salto del 8%, razón por la cual aquellos que tenían un crédito hipotecario a fin de año y aun no concretan la transacción -ya que los trámites de escrituración a partir del otorgamiento se extienden entre seis y nueve semanas- ya perdieron el 8% del poder adquisitivo de su crédito.

Esto es, para un crédito de un millón de pesos, por ejemplo, que los deudores necesitarán conseguir financiamiento adicional por otros 4.100 dólares para poder recomponer el poder de compra de su crédito. "Es 8% desde enero, pero se va a 15% si lo se lo compara con el 10 de diciembre, cuando la subida del dólar todavía no había comenzado", recordó a LPO el analista financiero con trayectoria bancaria Christian Buteler.

Los que ya tienen un crédito también tienen complicaciones. Es que las cuotas y el capital adeudado de los créditos UVAs lanzados por Federico Sturzenegger ajustan por inflación. Por eso, el debate sobre su conveniencia volvió a la palestra de la mano de la suba de la inflación de diciembre (3,1%), la de enero -que se estima en el orden del 1,9%- y la de febrero, que por las subas de combustibles y transporte puede ascender a más del 3,5%. Y también por la fuerte suba del dólar en un contexto de expectativas inflacionarias desancladas, lo que promete traducirse en más inflación.

Con el primer salto de la divisa desde la vigencia de los créditos UVAs -allá por julio de 2017 justo antes de las PASO-, los bancos salieron a respaldar a sus clientes que estaban en ese limbo entre el otorgamiento del crédito y la concreción de la compraventa extendiendo los plazos de repago de la hipoteca hasta 40 años.

A comienzos de esta semana, cuando el dólar se arrimaba a los $20, fue el titular del Banco Nación, Javier González Fraga, quien aseguró que la institución que preside ampliaría a $2.300.000 el máximo valor financiable y que revisarían los parámetros de los créditos para que los deudores puedan acceder a las viviendas que tenían señadas con mayores plazos y mayor relación cuota/ingreso.

Esta vez la iniciativa no fue acompañada por los bancos privados, que prefieren analizar en cada caso si hay margen para ampliar el financiamiento. "Cada vez dan más años de plazo, pero hay un límite: por ejemplo si tenés 30 y sacaste un crédito a 30 años, no te lo pueden ampliar porque el seguro de vida no te cubre pasada cierta edad. Y de hecho, me consta que en varias sucursales al menos por ahora esto no fue implementado. Y, de hecho, no hay ningún banco privado que acompañe esta iniciativa porque tienen que respetar las normas del Banco Central", explicó a LPO Christian Buteler.

"Estas discusiones se reeditan cuando hay fuertes movimientos del dólar. No son un problema de las UVAs en sí, sino de los créditos en general porque entre el otorgamiento y la firma se corre un riesgo de descalce de monedas. Las UVAs tienen además otros problemas, pero en este sentido creo que solo los futuros de dólar son la solución", agregó el especialista.

La pérdida del poder adquisitivo de un hipotecario es del 8% desde enero, 'pero se va a 15% si lo se lo compara con el 10 de diciembre, cuando la subida del dólar todavía no había comenzado', recordó a LPO el analista Buteler.

"Me parece que lo más sano es que los bancos tomen un seguro de cambios en el mercado de futuros a costo del cliente para que quede protegido por, digamos, dos meses, hasta el momento de la escritura", consideró Buteler.

Sin embargo, para el profesor de Finanzas de la UTDT y director de Eco Go, Federico Furiase, "Si el mercado de créditos es competitivo, incluso los bancos podrían ofrecerlo en forma gratuita para atraer clientes. En especial en los Procrear o Primera Vivienda donde la pérdida de poder adquisitivo del crédito puede ser crítica. Me parece lógico que sean los bancos quienes tomen el seguro. Puede pensarse en darle incentivos como quedarse con la diferencia de la cobertura en caso de que se registren ganancias y que estas a su vez estén exentas de impuestos".

En lo que coinciden ambos analistas es en que es crucial que la inflación baje para que estos créditos sigan siendo viables. Es que con al menos 6% de inflación proyectada para el primer trimestre, las expectativas de inflación desancladas y el dólar acelerándose, las cuotas de los créditos van a subir fuertemente.

"La capacidad adquisitiva de los salarios en el mejor de los casos se conserve este año. Va a ser el crédito lo que sustente el consumo en 2018. La velocidad de la depreciación puede complicar la política económica y correr el arco de la inflación, de las paritarias y también de la política de créditos hipotecarios, el caballito de batalla del Gobierno ", dijo Furiase.

"Me parece importante que haya una intervención que ataje la suba del dólar y la haga más suave. El problema no es la suba sino la velocidad que amenaza con un desarme de Lebacs que se vaya todo al dólar y no al financiamiento del Tesoro y con acelerar la inflación lo que empeora el tipo de cambio real e impide mejorar la tasa de interés para la economía real", resumió Furiase.

Lo que crezca la inflación, avanzarán las cuotas de las hipotecas y el capital también. En efecto, si se toma la evolución de las UVAs en sus 22 meses de existencia, se observa que su valor subió 56,3% (de $14,05 en 1º de abril de 2016 a $21,96 hoy), mientras que el dólar subió 35,9% (de $14,90 a $20,25) y el capital adeudado para un crédito promedio creció 47% en pesos y 8,3% en dólares.

Lo que crezca la inflación, avanzarán las cuotas de las hipotecas y el capital también. Si se toma la evolución de las UVAs en sus 22 meses de existencia, se observa que el capital adeudado para un crédito promedio creció 47% en pesos y 8,3% en dólares.

"Siempre hablando de un crédito de un millón de pesos con una tasa de UVAs+6,95% -la de un gran banco privado- se observa que el capital adeudado creció de un millón a $1.470.000 habiendo pagado la cuota todos los meses. En tanto que la cuota subió de $7.915 a $11.895 contra una cuota tradicional -del 14% del Banco Nación- fija todos los meses en $12.435", detalló Buteler, quien ya había advertido esta tendencia meses atrás.

El escenario actual, con mayor volatilidad cambiaria y menos optimismo respecto de la baja de la inflación, trae una complicación adicional: la suba de tasas. "Por ejemplo, antes los del Nación eran créditos a UVAs+3,5% y ahora son a +5,5% y hay bancos que piden hasta el 9,9%. Son tasas reales porque las UVAs ya trasladan al deudor el riesgo inflacionario y el de descalce de moneda. No tiene justificación por el lado de los costos porque no subió tanto la tasa a 10 o 20 años Pero sí desde la demanda de hipotecas, que no deja de subir ", añadió Buteler.

En efecto, según indicó el Banco Central en enero el 93% de las hipotecas fueron en UVAs y marcaron un crecimiento del 9,9% respecto de igual mes de 2017. En ese transcurso, las tasas de los hipotecarios a tasa fija también subieron y las líneas de algunos bancos como la del HSBC fueron retiradas del mercado.

Aun así el especialista consultado aclaró que; "No veo riesgo sistémico porque el porcentaje de estos créditos sobre el PBI es muy bajo. Además, más del 70% de estos créditos se otorgaron en el segundo semestre del año pasado. No hay forma de que haya mora en créditos a 20 años en menos de 6 meses".

"A lo sumo lo que se puede ser es que el poder adquisitivo del salario sigue cayendo en una economía en la que cada vez hay más precios indexados, lo que en una economía con inflación es una locura: ahora las jubilaciones quedaron indexadas y tenemos bonos con cláusula gatillo. Todo esto complica más al deudor hipotecario", redondeó Buteler.

Como relató Guillermo Laborda, "Seguimos en una economía indexada y Dios ayude a los que siguen sacando créditos UVA", había asegurado el ejecutivo de banca privada que se refugia detrás del pseudónimo del "oso".

EL ECONOMISTA SANTIAGO FRASCHINA SE REFIERE EN ESTE ARTÍCULO AL PROCESO DE DETERIORO DEL PODER ADQUISITIVO EN LOS ÚLTIMOS DOS AÑOS BAJO EL GOBIERNO DE CAMBIEMOS.

Santiago Fraschina/Salvo Brasil, que tuvo una caída más pronunciada, el salario mínimo de los argentinos fue el más perjudicado de la región latinoamericana durante 2017. Perdió medio punto porcentual en dólares, sólo superado en términos negativos por Brasil que sufrió un deterioro del 1,3 por ciento.

En la otra punta, lejos de las críticas que el liberalismo suele hacer, el país con mejor desempeño, al menos en materia de salario mínimo medido en dólares, fue Bolivia con un mejoramiento para 2017 del 2,9%; seguido luego por Chile con una curva positiva de 1,5 por ciento.

La muestra para elaborar la comparación, en este informe que realizamos desde el equipo de Economía de la UNDAV, incluyó a Argentina, Brasil, Bolivia, Chile, Paraguay, Perú y Uruguay. Es decir que cubrimos el 80% de la población latinoamericana

Tenemos que considerar además que en estas conclusiones no están ingresados los últimos saltos cambiarios de la Administración Macri, los cuales agregarían un 2% extra en la cotización de la divisa y, por ende, implicarían una mayor caída del poder adquisitivo.

También es importante destacar que tiene una alta influencia en este resultado la persistencia de una “moneda barata” en los últimos años en la Argentina. Ocurre que la tasa de devaluación de los últimos períodos fue relativamente baja, cuando se la observa en relación a su promedio histórico y a la evolución nominal del resto de las variables en los últimos años.

Por tanto, no se podría descartar que un escenario de huida de los capitales internacionales por el “vuelo a la calidad” en activos de las principales potencias, derive en una nueva ronda devaluatoria en el corto plazo que erosione aún más el salario mínimo en moneda extranjera.

Así las cosas, la macroeconomía argentina muestra un resultado dual: La tenue recuperación de la crisis de 2016 aún no logra “derramar” en una mejora socioeconómica en la totalidad de actores económicos, en espacial la enorme porción de sectores de ingresos fijos.

El proceso de deterioro del poder adquisitivo en los últimos dos años tuvo su raíz en el incremento sostenido en el nivel de precios, con un desacople muy marcado respecto de la variación en los ingresos en el año 2017.

El año pasado, por su parte, el establecimiento de cláusulas gatillo en los principales convenios colectivos permitió frenar el proceso de deterioro, aunque la enorme porción de las ramas de actividad no han logrado recuperar la caída de salarios reales producida en 2016. El correlato de la persistencia en una variación de precios por encima de la inflación no es más que el deterioro del poder adquisitivo de las familias.