El régimen especial de vehículos de inversión colectiva para el desarrollo del sector inmobiliario que abrió a consulta la Comisión Nacional de Valores (CNV), podría generar una
masa de dinero importante en el mercado de capitales para financiar proyectos especialmente destinados a vivienda e infraestructura en todo el país, de acuerdo con fuentes del sector consultadas por Télam.
En los últimos días la CNV publicó en consulta pública un régimen especial de vehículos de inversión colectiva para el desarrollo del sector inmobiliario, a través de la Resolución 844/2020, que fue el primer resultado de un equipo de trabajo constituido para promover nuevos productos que movilicen recursos desde el mercado de capitales hacia diversos sectores de la economía real.
En diálogo con Télam, el presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), Damián Tabakman, que participa de la etapa de consulta, dijo que “esto nos entusiasma, ya hablamos con inversores potenciales, como compañías de seguros”, y agregó: “Ojalá prospere, esperemos que el mercado de capitales se acerque un poco más al mundo del desarrollo inmobiliario”.
“Con esto el Gobierno está diciendo que quiere que el mercado de capitales sea un financiamiento para la economía real”, agregó Tabakman, y dijo que luego habrá que avanzar en “normativas, cuestiones impositivas y regulaciones por parte de la Superintendecia de Seguros de la Nación”.
La iniciativa busca instaurar ciertas novedades y cambios al régimen vigente de los Fondos Comunes de Inversión Cerrados y de los Fideicomisos Financieros, que se constituyan con la finalidad exclusiva de financiar la actividad inmobiliaria, para generar un modelo similar a otros exitosos como los fideicomisos con oferta pública Fibra en México, los Socimi en España y el más tradicional que es el modelo estadounidense de los REIT (Real Estate Investment Trusts).
Al presentar la iniciativa en una reunión virtual, el presidente de la CNV, Adrián Cosentino, señaló que con esta herramienta se podrá “avanzar en la federalización de nuestro mercado doméstico de capitales, dado el rol de la actividad en toda la geografía nacional y las necesidades que muchas economías regionales ostentan en términos de resolver demandas habitacionales, de infraestructura asociada y otros tantos proyectos en línea con programas”.
Tabakman dijo que esto permitirá impulsar inversiones “de bastante escala porque ese tipo de vehículos son caros, no pueden ser obras chicas; en general será para proyectos residenciales, comerciales, viviendas, en Capital y también en el interior del país”, remarcó.
Afirmó que “los inversores institucionales grandes tienen sobreabundancia de pesos y muchas restricciones, no pueden comprar dólares, entonces los ladrillos son un resguardo de valor importante y sobretodo una inversión atractiva”.
En tanto, Herman Faigenbaum, director general de Cushman & Wakefield, dijo a Télam que con estos vehículos “se podría generar una masa de dinero importante que movilice al sector inmobiliario; es un sector que se ha desarrollado con muy poco capital propio; se desarrolla con dinero de los propios compradores de vivienda”.
Faigenbaum, que también es director de un programa de Real State en la Universidad Di Tella, detalló que “el 95% de la construcción en el sector inmobiliario es vivienda y seguramente va a haber más apetencia de los inversores de invertir en proyectos de corto plazo como es vivienda, que oficinas”.
Con esta herramienta “no veo a los inversores apostando a largo plazo sino a uno más breve que es el desarrollo de edificios de vivienda, y dentro de esto hay poco hecho que haya utilizado capital propio de riesgo del desarrollador”, explicó.
“En todos los países del mundo, o casi todos, el Real State siempre es una industria de capital intensivo y ese capital sale de las entidades financieras y del mercado de capitales; acá estaríamos abriendo la puerta a una de estas grandes patas para que financie proyectos, eso es un cambio importantísimo”, destacó Faigenbaum.
Sostuvo que “la norma no establece ningún beneficio impositivo en particular porque la CNV no puede hacerlo”, y agregó: “estaría bueno si se acompaña con una norma impositiva para el sector como otros países”.
De todos modos, aseguró que “sin incentivos impositivos ya existiría una cierta parte del dinero que aunque sea por diversificación podría ir dirigida a estos fondos”.
Por su parte, la contadora y asesora de la CEDU, Mariela Schenone, señaló a esta agencia que “el mercado inmobiliario es un mercado muy atomizado en pequeños desarrolladores, y eso hace que la creación de un vehículo como éste tenga sentido para proyectos grandes, que sean escalables, con financiamiento a largo plazo”.
Consideró que “como vehículo para recaudar fondos más masivamente, le falta un tirón de beneficios para que el desarrollador lo vea como oportunidad”, y observó la importancia de que participen “inversores institucionales como compañías de seguros”.
“Es un acto de muy buena voluntad generar este puente entre el sector y el Gobierno; habría que generar una forma de estructuración más fácil, adaptado a este mercado que son pymes, aun cuando manejan grandes flujos de dinero son pymes, y pegar ese salto no termina siendo atractivo si no hay un beneficio fuerte”, aportó.
La norma, plasmada en la RG844/2020, será analizada por la industria del sector que podrá formular sus aportes a la futura normativa hasta mediados de julio, a través de la CEDU, la Cámara Argentina de Fondos Comunes de Inversión (CAFCI) y potenciales inversores institucionales.
