Por
José Rozados
Arquitecto. Presidente de Reporte Inmobiliario
Recurrentemente la evolución de los precios de los alquileres cobra protagonismo. Desde hace años se instala mediáticamente un debate que recrudeció el
año pasado a partir de la nueva ley de alquileres y el DNU que congeló aumentos y desalojos.
Así a un problema estructural que se inscribe dentro de un déficit habitacional acarreado históricamente, se busca mitigarlo recurriendo siempre a medidas de excepción que imponen la carga sólo en cabeza del propietario, mientras tanto las políticas sostenibles y sostenidas a largo plazo para resolverlo brillan por su ausencia.
Los precios son señales. Dentro de una economía de mercado reflejan las acciones e intereses de la oferta y la demanda. Alertan. Advierten. Brindan información. Son síntomas no causas.
Los precios de los alquileres no son la excepción a esta regla general. Traducen en un determinado tiempo y lugar la posición que adoptan sus actores, en este caso propietarios e inquilinos.
Una variable que incide en las cantidades y precios de un mercado y particularmente en el locativo, es el riesgo que se corre por participar en él.
Sin dudas, a partir de la entrada en vigor de la nueva ley de alquileres y del DNU congelador de alquileres, el riesgo aumentó para el propietario.
Aumento del plazo de contrato, actualización anual mediante un índice incierto, restricción a la libertad de elección de garantías, marco incierto que aumentan la responsabilidad ante reclamos por condiciones del estado del inmueble y aumento del tiempo de litigiosidad judicial en caso de desalojo, entre otros, son algunas de las variables que incrementaron el riesgo para el locador a partir de la entrada en vigencia de la nueva ley. Ni que hablar del DNU que congeló aumentos de precio y de la disponibilidad del bien frente a la imposibilidad de efectivizar desalojos.
Podrán esgrimirse fundamentos o argumentaciones que respaldan este tipo de regulaciones, pero más allá de juzgar su efectiva validez como solución, no puede desconocerse que el costo recayó exclusivamente sobre el locador.
Asi las cosas, ante un incremento del riesgo aparecen dos salidas básicas, se lo rehuye o bien demanda un mayor grado de protección para enfrentarlo. En este sentido el mercado locativo está reflejando fielmente estas conductas. La disminución de la oferta de viviendas en alquiler es el resultado de la decisión de los propietarios que deciden no participar ante las sucesivas imposiciones. Mientras que una verdadera exégesis del perfil del inquilino y un aumento preventivo del precio inicial es la cobertura que encuentran los propietarios que deciden permanecer en el mercado. Por otra parte, a la escasa renta actual, inferior al 2% anual, este tipo de medidas suma una alarma adicional que desalienta la incorporación de nuevas inversiones destinadas a locaciones residenciales.
Así, para abordar seriamente el tema, aunque obvio, resulta importante destacar que sin aceptar la conjunción y complementariedad de ambos participantes, propietarios e inquilinos, no existe mercado. Y mucho menos en Argentina donde la oferta de alquiler residencial está atendida en exclusividad por privados, ya que el aporte del sector público en cantidad de viviendas ofertadas es prácticamente nulo. Debería dejar de alentarse una visión sesgada de permanentemente puja, donde no la debe haber. Resultaría imprescindible despojarse de esa visión ideológica e implementar acciones decididas para fomentar la conveniencia y convivencia justa de las dos partes.
Ambos son igualmente necesarios para llevar adelante este mecanismo de acceso a la vivienda. Y es, asumiendo cada parte sus derechos y libertades, dentro de un marco de transparencia como sólo se puede llegar a un acuerdo. Este acuerdo entre inquilino y propietario, es en realidad el mapa del camino que deben recorrer juntos por un largo plazo de tiempo. En ese camino casi siempre aparecen obstáculos y en la manera de salvarlos está la diferencia, si sólo lo logra una parte a costa de la otra, tarde o temprano el vínculo inicial se romperá o la parte dejada sin auxilio en el camino exigirá nuevas reglas que tracen el rumbo hacia delante.
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