En el contexto actual, donde está restringida la posibilidad de comprar dólares y el acceso al crédito es escaso, la posibilidad de quienes pueden invertir en bienes raíces pagando en pesos por un bien
que luego se cotizará en dólares está tentando a potenciales nuevos compradores, según la experiencia de los desarrolladores.
“Efectivamente, los proyectos y propiedades en pozo están mucho más demandadas que los usados”, dice Alejandro Reyser, director ejecutivo de Real Estate Developers (RED). “O inclusive los proyectos que se acaban de terminar y son a estrenar porque el driver principal que permite poder ofrecer valores de oportunidad es el hecho de que el costo de la construcción medido en dólares, especialmente por la devaluación, ha bajado sustancialmente”, dice.
El empresario explica que los proyectos que tienen por delante toda o parte de la construcción y ya compraron el 100% del terreno son los que más ventajas tienen. Mientras que aquellos que ya terminaron la obra tuvieron que construir con un dólar más barato, entonces el costo ya hundido en dólares es mucho más alto y tiene mucha menos flexibilidad para poder vender a valores más bajos. “Entonces hoy es muy difícil poder competir contra los proyectos en pozo”, señaló el empresario a cargo del edificio Spot Studios.
Según un relevamiento del portal de propiedades Zonaprop, los precios de los departamentos en pozo en la ciudad de Buenos Aires son los que registran la mayor caída en los precios: bajaron un 12,3% con relación al primer trimestre de 2019. Y sin contar la última suba del dólar blue, cuando llegó a $195 a fines de octubre.
Luis Guido, director de Grid SA (Grupo Idea Desarrollos),dice que “claramente, han bajado los valores con el aumento del dólar. “De todos modos, el dólar blue sigue con movimientos muy importantes (hoy estamos hablando de un dólar blue de $160 aproximadamente y llegamos a más de $ 180) así que en estos últimos días en principio se van moviendo, por lo menos en nuestros emprendimientos, que son un gran porcentaje en pesos”, cuenta.
“Evidentemente, hacer los números hace cuatro meses era una cosa, hace un mes o tres semanas con un dólar a $180 era otra, y hoy, con un dólar a $160 es otra distinta. Pero aún así, en cualquiera de los casos, el valor en dólares está bajo, en un valor históricamente difícil de encontrar en Capital Federal”, resume el directivo que está lanzando dos emprendimientos chicos: uno en Palermo y otro en Villa Crespo. “En los dos casos tenemos valores que están rondando los US$ 1800/1850 y US$ 1500 respectivamente, en promedio, el metro cuadrado”.
Como la mayoría de los proyectos desde el pozo, la financiación de los emprendimientos tienen un pago inicial en dólares que ronda el 25% del total, según los casos, y el resto se paga en cuotas en pesos con ajuste según el índice de la Construcción (CAC). Los plazos varían. La firma Predial, por ejemplo, comercializa más de 40 edificios en Capital Federal financiados en pesos en plazos de hasta 11 años.
Para Daniel Cohen Imach, titular de la desarrolladora Step Developments, “las restricciones de compras de dólares hacen inviable el ahorro. Quien quiera ahorrar, debe salir a comprar dólares en el mercado negro y de esa forma se autoexcluye de la economía blanca. Esa persona el día de mañana no podrá adquirir inmuebles ni bienes registrables“, explica. Por eso, la compra en pozo, y en pesos, es la mejor alternativa para capitalizarse a futuro: abonás cuotas en pesos, pero obtenés un bien que tradicionalmente se cotiza en dólares, dice.
Finalmente, el empresario agrega que “los ladrillos siguen siendo una inversión estable y recomendada porque el valor de construcción se encuentra en niveles más que adecuados. Diría que es el momento justo. Los precios han estado bajando. El proyecto más reciente de la desarrolladora, Step Thames, en Villa Crespo, fue presupuestado en enero de este año a US$ 1800 el metro cuadrado. Hoy, está en valores de US$ 1500. Son “valores atractivos”, opina.
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