En el mercado de oficinas y locales corporativos, la renegociación de los alquileres en plena cuarentena por el coronavirus es como un traje a medida, varía
mucho según las posibilidades de los inquilinos. Desde la experiencia de las inmobiliarias que se dedican a rentar este tipo de inmuebles, las quitas en los montos de los alquileres pueden llegar hasta el 50%
En líneas generales, se están renegociando muy pocos contratos. “En los que están en marcha, (la renegociación) se hace por un periodo corto, puntual, por el tema de la pandemia, y depende mucho de la situación económica del locatario”, cuenta José Viñas, director de Brokerage de Cushman & Wakefield, empresa global de servicios inmobiliarios corporativos. Según este analista, “se están pactando alquileres más bajos pero solo por un periodo de uno, dos o tres meses, y en su mayoría quedan como deudas a futuro”, señala.
De acuerdo con los últimos datos de Cushman, correspondientes al primer trimestre del año, el precio promedio de alquiler para oficinas clase A era de US$ 27,9 el metro cuadrado. Y el nivel de vacancia, es decir de la superficie disponible, era del 7,8%.
Santiago Levrio, titular de EME Home Desarrollos Inmobiliarios, asegura que existe una diferencia sustancial en las renegociaciones de los contratos, según los locadores: “Las empresas más grandes (las marcas en los locales comerciales, por ejemplo), pueden hasta ofrecer pagar cero”. Porque en estos casos, el propietario tiene más miedo de perder al inquilino, que le representa acceder a mejores ingresos cuando pase la crisis. “En estos casos, la cantidad de players para esas ubicaciones son pocos “, explica.
En cambio, los inquilinos de firmas más chicas son los que están haciendo mayor esfuerzo para pagar las mensualidades. “Con todo, aún en estos casos, el mejor escenario para los propietarios es cobrar la mitad, según el rubro”, dice.
Para Sebastián Cantero, a cargo de la firma homónima: “Todo lo vinculado a lo comercial está en situación muy crítica porque las empresas que ocupan esos locales u oficinas están inactivos. Para ser precisos, el 85% abonó normal y el 15% con alguna dificultad o en forma tardía. Pero la situación es grave”, dice y agrega que “las oficinas tal como las conocíamos van a dejar de existir, se van a adaptar a los nuevos tiempos”.
En cuanto a las formas de renegociación de los contratos, Cantero explica: “Predomina la buena fe. Para el contratante, la alternativa es rescindir el contrato pero cuando el locador y locatario puede hacer un zoom o skype y renegociar condiciones, en muchos casos se aceptan quitas de un 30% o 40%. De hecho hay casos en los que los propietarios les dicen a sus inquilinos que no dejen la oficina aunque no puedan pagar y que a cambio, se hagan cargo de las expensas y los gastos”.
“La renta anual de la oficina está atada al valor de venta. Como no hay precios y se estima que va a haber baja del 30%, la renta también va a caer. La situación es tan crítica que puede llegar a haber sobrantes de metros cuadrados para alquiler en el mercado pero hasta que no se abra la cuarentena la realidad es que no hay valores. La quita puede llegar a ser del 20% hasta el 50%”, estimó.
La zona comercial de Flores sobre la avenida Avellaneda y calles transversale cerca Nazca permanece totalmente inactiva con todos los locales cerrados. Foto: Andres D’Elia
Horacio Ludigliani, asesor inmobiliario (de la firma homónima) cuenta que: “hay una completa renegociación de precios de locales comerciales, sobre todo de aquellos que se habían estipulado en dólares. Además, con el trabajo a distancia, se empieza a pensar en oficinas mas pequeñas. Los profesionales o comerciantes se dan cuenta de que pueden tener a sus empleados trabajado a distancia”, dice.
Según el empresario, “no hay tantos pedidos de oficinas, por eso los propietarios tratan de renegociar los contratos para retener a los inquilinos. En cuanto a la demanda, “se están solicitando oficinas que cuenten con buena tecnología de acceso remoto y que tengan espacios independientes para trabajar bajo la modalidad de coworking”, apuntó.
Precisamente para asesorar a clientes que están pasando por la instancia de renegociar sus contratos de alquiler, Cushman elaboró una serie de recomendaciones. Entre ellas, la firma plantea que es necesario definir si es imperioso avanzar ahora con la negociación y en ese caso, planificarla estratégicamente. “Si el impacto aún no es significativo, puede tener sentido esperar y eventualmente intentar la renegociación con mayor información de la empresa y del mercado, afectando lo menos posible la relación de largo plazo con el propietario”, explicó Viñas, entre algunas de esas sugerencias.
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