Oficinas vs. departamentos: qué inversión inmobiliaria es más rentable

entre las diferentes alternativas que ofrece el rubro inmobiliario, el alquiler de oficinas y el residencial son las dos opciones más habituales.

Las consultoras Cushman & Wakefield y Reporte Inmobiliario se unieron para analizar el comportamiento de estos dos segmentos del mercado durante los últimos años.

Tomaron el valor promedio del mercado denominado Central Business District, compuesto por las zonas de 9 de Julio, Catalinas-Plaza Roma, Centro Sur, Microcentro, Puerto Madero y Retiro-Plaza San Martín. Y, para el rubro residencial, contemplaron el valor promedio de Barrio Norte, Belgrano y Palermo. Los datos fueron ajustados por inflación a septiembre de 2020.

Desde 2014, el valor del alquiler de las oficinas (previo ajuste por inflación) subió 70%. Esta evolución responde a dos variables clave: por un lado, el comportamiento histórico del mercado de inmuebles corporativos, cuyos valores se fijan en dólares (aunque se pagan en pesos argentinos al tipo de cambio oficial), moneda que se apreció más que la inflación durante el período analizado.

Por otro lado, se trata de un mercado subofertado, dada la baja disponibilidad de superficie premium, que mantiene los precios entre los más altos a nivel regional.

En el mercado de departamentos, orientado al consumidor final que obtiene sus ingresos en pesos, las actualizaciones tienden a relacionarse más con el índice de remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que con otros índices como la inflación o la tasa de cambio.

Por este motivo, el valor de alquiler de este producto experimentó una depreciación del 3 % entre 2014 y 2010.

El precio promedio del metro cuadrado del alquiler de oficinas clase A (premium) es de $ 2.236, mientas que el de un departamento en alquiler es de $ 501. En 2014, ajustado por inflación, esos mismos valores eran de $ 1.317 y $ 516, respectivamente.

Teniendo en cuenta estos valores, si bien el precio de ambos activos están en baja en el último año, las oficinas muestran una ventaja considerable respecto de los departamentos, con un retorno del 6 % frente al 1,6 % de los inmuebles residenciales. También hay que tener presente que el costo de compra de una oficina es mucho mayor al de un departamento.

“En oficinas, hay una clara relación entre el ingreso que generan a lo largo del tiempo y la evolución del tipo de cambio oficial. Esto brinda un atractivo a largo plazo, ya que el alquiler se aprecia en el tiempo. Por su parte, el tipo de ocupante tradicional son las empresas, que convalidan estos valores en un mercado claramente subofertado”, describe Lucas Desalvo, market research manager de Cushman & Wakefield Argentina.

Por su parte, José Rozados, presidente de Reporte Inmobiliario, sostuve que “el valor del alquiler de departamentos para locación tradicional responde a la capacidad de pago de la demanda. Sufre la pérdida de rentabilidad por desacoples de tipo de cambio propios del mercado vernáculo. Pero, aún a costa de esa magra rentabilidad, el diferencial de tasa también señala la percepción del riesgo asumido de un inversor convencional”.

NE

Mirá también

Los 10 factores que movieron el mercado inmobiliario en 2020

AFIP habilita la web para consultar por la devolución del 35% a la compra de dólar ahorro