La discusión sobre los alquileres suele centrarse en el precio que paga cada mes una familia, en la duración de los contratos o en el porcentaje de los ingresos que se destina a la vivienda. Pero detrás de ese mercado existe otra pregunta menos visible: quiénes son los dueños de los inmuebles que se ofrecen para alquilar y cómo está distribuida la propiedad.
Así se desprende de los datos que la Agencia de Recaudación de la provincia de Buenos Aires (ARBA) entregó a la organización Inquilinos Agrupados sobre la cantidad de inmuebles registrados a nombre de personas físicas y jurídicas, a partir de un pedido de acceso a la información pública presentado bajo la Ley provincial 12.475. Los datos fueron respondidos mediante la Providencia N°45 GGR, del 22 de julio de 2026, y luego cruzados con información de los censos del INDEC. El resultado muestra un nivel significativo de concentración.
En la provincia hay 4.136.402 personas humanas que tienen al menos un inmueble edificado. Tres de cada cuatro —3.071.147— poseen solamente uno. Pero otras 1.065.255 personas tienen dos o más inmuebles edificados y reúnen, como mínimo, el 50,9% de todas las partidas inmobiliarias edificadas registradas.
Ese “como mínimo” es importante. ARBA informó la cantidad de titulares agrupados por rangos —por ejemplo, entre 5 y 10 inmuebles o más de 100—, pero no comunicó la cantidad exacta que posee cada uno. Por eso, los investigadores calcularon una cantidad mínima utilizando el piso de cada tramo.
Inmuebles: el salto se produce entre los multipropietarios
La concentración se vuelve más marcada a medida que aumenta la cantidad de propiedades. Las 406.392 personas que poseen tres o más inmuebles representan el 9,8% de quienes tienen propiedades y concentran, como mínimo, el 29,9% de las partidas edificadas.
El grupo de quienes tienen cinco o más inmuebles está compuesto por 104.584 personas. Son apenas el 2,5% de los propietarios de inmuebles edificados, pero reúnen al menos 874.995 partidas, equivalentes al 14% del total.
Y hay un escalón todavía más reducido: 14.950 personas tienen más de diez inmuebles edificados. Ese grupo representa apenas el 0,36% de los propietarios y concentra como mínimo el 5,1% de las partidas.
El extremo superior está compuesto por 1.879 titulares con más de 100 inmuebles urbanos cada uno. Son 1.162 personas físicas y 717 personas jurídicas y, tomando solamente el mínimo de cada tramo, reúnen 372.579 inmuebles.
Entre ellos aparecen 795 personas físicas y 322 jurídicas con entre 101 y 200 inmuebles; 157 personas físicas y 99 jurídicas con entre 201 y 300; 130 personas físicas y 120 jurídicas con entre 301 y 500; y, finalmente, 80 personas físicas y 176 personas jurídicas que tienen más de 500 inmuebles.
El dato sobre este último grupo también requiere una precisión: en ese universo ARBA contabilizó partidas urbanas edificadas y baldías. En el caso de las personas físicas, cuando se consideran solamente los inmuebles edificados, quedan 609 titulares con más de 100 y 16 con más de 500. La información oficial no permite hacer la misma separación para las personas jurídicas.
Propiedad concentrada, alquiler extendido
El otro lado de la fotografía aparece en los datos habitacionales del Censo 2022. En la provincia de Buenos Aires había entonces 6.051.550 de hogares. De ellos, 4.081.250 —el 67,4%— vivían en una vivienda propia y 1.166.673, el 19,3%, alquilaban. La evolución de las últimas décadas muestra un cambio importante.
En 2001, los hogares inquilinos representaban el 9,5%. En 2010 habían llegado al 14,6% y en 2022 alcanzaron el 19,3%. Es decir: la proporción de hogares que alquilan prácticamente se duplicó en poco más de dos décadas.
Entre 2010 y 2022, además, la cantidad de hogares inquilinos aumentó un 67%, mientras que el parque de viviendas creció alrededor del 25%. El crecimiento de quienes necesitan acceder a una vivienda a través del alquiler fue, por lo tanto, considerablemente más rápido que el del parque habitacional.
El dato permite poner en contexto la concentración patrimonial revelada por ARBA: mientras una parte relativamente pequeña de los titulares acumula múltiples inmuebles, una porción creciente de los hogares bonaerenses depende del mercado de alquiler para resolver su acceso a la vivienda.
No todas las propiedades son viviendas ni todos los multipropietarios son rentistas
Cuando ARBA habla de “inmuebles”, habla de partidas inmobiliarias urbanas. Una partida puede corresponder a una casa, un departamento, una cochera o un local. Por lo tanto, el informe no permite afirmar que la mitad de las viviendas bonaerenses esté en manos de un determinado grupo de propietarios.
Tampoco permite establecer que todos los inmuebles de los multipropietarios estén destinados al alquiler. La información describe la concentración de la titularidad, no el destino económico de cada propiedad. ARBA también advierte, en su registro, sobre titulares que pueden corresponder a poseedores o usufructuarios y sobre cuestiones vinculadas con la copropiedad.
Una segunda señal: los alquileres que aparecen en los registros
El pedido realizado a ARBA también buscó conocer cuántos contratos de locación fueron registrados y cuántos contribuyentes declararon ingresos provenientes del alquiler de viviendas.
En 2025 se sellaron 32.122 contratos de locación bajo el denominado tipo 7. El número incluye alquileres comerciales y temporarios, por lo que los contratos exclusivamente habitacionales son una parte de ese universo. En los primeros seis meses de 2026 se registraron otros 12.694.
La comparación con los 1,16 millones de hogares que alquilan en la provincia permite dimensionar la diferencia entre el universo habitacional y aquello que aparece en ese registro de ARBA. El propio informe advierte que la serie presenta variaciones administrativas y que no puede utilizarse directamente para calcular el nivel de evasión.
También aparecen 7.664 contribuyentes que declararon en Ingresos Brutos una actividad vinculada con el servicio inmobiliario residencial durante los últimos 12 meses relevados: 6.326 personas humanas y 1.338 personas jurídicas.
El dato adquiere otra dimensión después de la desregulación
La fotografía patrimonial llega además en un momento particular del mercado de alquileres. El Gobierno de Javier Milei derogó la Ley de Alquileres 27.551 mediante el DNU 70/2023. Desde entonces, las partes tienen mayor libertad para establecer las condiciones de los contratos: pueden acordar la moneda, el plazo y los mecanismos de actualización, entre otros aspectos.
La obligación general de registrar los contratos de alquiler también fue eliminada. La normativa posterior dejó el registro como una herramienta vinculada principalmente con quienes buscan acceder a determinados beneficios fiscales. El cambio modificó el marco regulatorio de un mercado en el que, según el Censo, casi uno de cada cinco hogares bonaerenses ya era inquilino.
Fuente Tiempo Argentino
